中古マンション市場における湾岸エリアの動向が変化しており、在庫件数の推移や成約時の値下げ率から、実勢価格の適正化が進んでいます。
湾岸エリアの中古マンション市場分析
マンションリサーチが中央区・江東区の中古マンションを対象に行った調査によると、2024年中盤以降、高額帯の大型マンションを中心に売り出し件数が急増しました。これまで価格上昇を支えていた投資マネーの流入や期待感が変化し、市場の流動性が低下し始めています。
調査概要：
調査期間：2023年1月～2026年6月
調査対象：中央区・江東区の中古マンション
サンプル事例数：106,877事例
調査方法：公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を施して集計
値下げが示す市場の実態
2024年中盤に急増した在庫は、現在では横ばい、あるいは微減傾向にあります。しかし、これは需要の回復によるものではなく、売主が値下げを受け入れた結果として成約に至るケースが増えているためです。2025年後半以降、平均して10％を超える値下げを経て成約する事例が一般化しており、この値下げ後の価格が市場参加者に受け入れられる「実勢価格」となっています。
金利上昇と今後の市場展望
市場の変化の背景には、日本銀行による政策金利の引き上げがあります。金利上昇は住宅ローン負担を増大させ、実需層の購入可能価格を低下させたほか、投資家の借入コストも押し上げました。今後も金利引き上げが継続すれば、さらなる価格調整が必要になる可能性があります。今後は価格の高さだけでなく、成約までの期間や値下げ幅といった「流動性」を確認することが、資産価値を判断する上で不可欠となります。
まとめ
湾岸エリアの中古マンション市場は、高止まりした売り出し価格から、約10％の値下げを経て流動性を回復させる局面へ移行しています。これからの市場分析では、価格の変動以上に、どれだけスムーズに取引が成立しているかという流動性の視点が重要です。
関連リンク
https://mansionresearch.co.jp/fri/
https://forms.gle/bQizYbozk35QoMJ67
